Jak funguje nemovitostní fond a v čem se liší od realitního dluhopisu?

Investice do nemovitostí v Česku nabírají na popularitě, což je patrné i v rostoucím zájmu o realitní fondy. Jde o logický vývoj, neboť v současném prostředí nulových úrokových sazeb a zvýšených ekonomických nejistot poskytují nemovitosti zajímavé výnosy s relativně nízkou mírou podstupovaného rizika. Je však skutečně lepší preferovat nemovitostní fond před realitními dluhopisy?

Nemovitostní fond funguje na principu kolektivního investování, kdy správce získává prostředky od tisíců drobných investorů, které následně investuje na realitním trhu. Většinou se fondy zaměřují na komerční nemovitosti jako obchodní centra, kanceláře či logistické parky. K nákupům kromě prostředků od investorů zpravidla využívají i dluhové financování, nejčastěji bankovní úvěry. Výnosy pak nemovitostní fondy generují z inkasovaných nájmů, případně i z přecenění či prodeje vlastněných budov.

Investice do nemovitostních fondů a dluhopisů rostou na popularitě

Každá mince však má dvě strany, a ne jinak tomu je u realitních fondů. Zejména v dnešní době by měli být investoři v případě domácích fondů obezřetní, neboť ty ve svých cenách prozatím vůbec nezohlednily dopad koronavirové pandemie. Ta přitom měla negativní vliv na celou řadu komerčních nemovitostí, zejména kancelářských prostor či obchodních center. Hrozí, že v letošním roce dojde k přecenění podílových listů směrem níže. Riziko poklesu majetku investorů ve fondech je navíc umocněno zabudovanou finanční pákou.

Bohužel výkonnost nemovitostních fondů často nezohledňuje v plné výši vývoj na realitním trhu. Příkladem je největší domácí fond tohoto typu ČS nemovitostní, který spravuje přes 27 miliard korun. V posledních deseti letech přinesl investorům zhodnocení ve výši pouhých 3 % ročně. Od svého založení v roce 2007 dokonce jen 1,7 % ročně. Růst cen nemovitostí napříč trhem přitom byl daleko vyšší, nehledě na nájemní výnosy.

Vývoj kurzu podílového listu ČS nemovitostní fond, zdroj: erstegroup.com

Příčinou jsou účtované poplatky, které snižují celkové zhodnocení investorů, či fakt, že realitní fondy musí držet z legislativních důvodů alespoň 20 % svého majetku v hotovosti. V praxi však hotovostní složka tvoří zpravidla kolem 25 % vlastního kapitálu. Tedy pouze tři čtvrtiny majetku fondu jsou reálně investovány do nemovitostí a generují nájem. Vzniká tak paradoxní situace, kdy si fond půjčuje cizí peníze a zároveň část vlastních zdrojů nechává ležet ladem na účtech.

Jde tak o podstatně odlišnou investiční příležitost oproti realitním dluhopisům, které nabízejí zpravidla vyšší výnosy za přijatelnějšího rizika. Případný pokles cen nemovitostí by se totiž v majetku investorů ve fondu projevil kvůli zabudované finanční páce velmi výrazně. Naopak v případě dluhopisů by se jejich hodnota nezměnila. Pokles cen realit držených v majetku emitenta dluhopisu totiž zpravidla dokáže pokrýt vlastní kapitál společnosti, neboť ta kromě cizích zdrojů využívá i vlastní prostředky. Zároveň dluhopisoví investoři mají při výplatě přednost před akcionáři.

Nemovitostní dluhopisy zároveň nabízí daleko předvídatelnější výnos. Při investici do fondu nevíte, zda jeho hodnota poroste, bude stagnovat nebo dokonce klesat. Naopak u dluhopisu jsou parametry jako doba splatnosti či úrokový výnos stanoveny zcela jasně. Výhody investice do nemovitostí přitom zůstávají. V případě dobrého výběru tak dokáže být realitní dluhopis stabilnější, a dokonce i výnosnější investicí než nemovitostní fond.